Las advertencias anteriores sobre una caída del mercado inmobiliario en China nunca se han confirmado; el sector inmobiliario siempre ha logrado salir adelante. Pero a menos que el gobierno tome medidas concertadas para abordar el deterioro de las finanzas de los promotores, esta vez bien puede ser diferente
BEIJING. En las dos décadas transcurridas desde que el Consejo Estatal de China clasificó al sector inmobiliario como una “industria pilar”, el sector ha experimentado un rápido desarrollo, lo que impulsó el crecimiento del PIB e inspiró en millones de chinos el sueño de tener su casa propia. Pero el sector hoy está plagado de problemas, desde precios altos hasta deudas gigantescas, y amenaza con minar el crecimiento en un momento en que China no puede permitírselo.
Aunque no existe la propiedad privada de la tierra en China, los hogares están ansiosos por tener su vivienda propia, tanto para mejorar sus condiciones de vida como para acumular riqueza. Los chinos no pueden comprar fácilmente activos extranjeros, debido a los controles de capital, y las bolsas chinas no han tenido un desempeño sólido. China no grava los bienes raíces residenciales, las ganancias de capital o la herencia, y promete ganancias importantes en el valor. Como resultado de ello, la propiedad se ha vuelto el activo más atractivo de tener.
De 2005 a 2021, el índice de precios reales para la propiedad residencial en China aumentó un 28.5%, de 87.95 a 112.99. Si bien el índice de precios ha caído en algunas ocasiones en el transcurso de los años, siempre ha rebotado con solidez, dándoles a los chinos la impresión de que, a la hora de acumular riqueza, tener una vivienda propia es prácticamente algo seguro.
Pero como las expectativas de precios en alza de la vivienda y la especulación hacen que los precios reales aumenten a una tasa mucho más alta que el crecimiento del ingreso disponible de los hogares, las viviendas se han vuelto cada vez más incosteables para los jóvenes chinos, mucho más para los trabajadores migrantes, que no gozan de los mismos derechos que los residentes permanentes de las ciudades. En algunas ciudades de primera categoría, las unidades de vivienda cuestan más de cuarenta veces más que el ingreso promedio.
En repetidas oportunidades, el gobierno de China ha intentado frenar los precios de la vivienda, restringiendo, por ejemplo, la cantidad de compras inmobiliarias que puede hacer un hogar único, y hasta imponiendo controles administrativos sobre los precios de la vivienda. Pero estas medidas han demostrado ser muchas veces inefectivas y, en ocasiones, hasta contraproducentes. Si bien esto se debe en parte a que compradores y vendedores encuentran maneras de evadir las restricciones, la razón fundamental es que el sector inmobiliario, en efecto, se ha apropiado de la economía china.
El sector inmobiliario tiene una cadena de valor muy extensa, de modo que lo que sucede allí tiene efectos de amplio alcance, tanto para arriba como para abajo. El crecimiento más lento de los precios de la vivienda lleva a un crecimiento más lento de la inversión inmobiliaria. Como este tipo de inversión y las actividades relacionadas representan un porcentaje importante del PIB chino, más del 10%, en promedio, en los últimos 10 años, esto perjudica el crecimiento económico general.
Durante años, cada vez que se presentaba esta situación, el gobierno de China respondía distendiendo o revirtiendo toda aquella medida que estuviera impidiendo el crecimiento de precios, abriendo el camino para una recuperación poderosa tanto de la inversión inmobiliaria como de los precios de las propiedades. Después de la crisis de 2014-15, los precios de la vivienda aumentaron, y siguieron subiendo durante los próximos seis años, en lo que representó el aumento de precios (mayormente) ininterrumpido más largo desde 2003.
De manera que, en 2021, el gobierno de China volvió a intervenir, introduciendo tres “líneas rojas” para los desarrolladores inmobiliarios. Si algún desarrollador tenía un ratio pasivos-activos de más del 70%, un ratio de apalancamiento neto de más del 100% o un ratio efectivo-deuda de corto plazo superior al 100%, perdería el acceso al crédito bancario. No sorprende que el índice de precios de la vivienda pronto comenzara a caer, seguido por un crecimiento de la inversión inmobiliaria.
Lo sorprendente fue la magnitud de la caída: en 2022, la inversión inmobiliaria se derrumbó un 10% interanual. Y aunque el gobierno pronto relajó considerablemente su política restrictiva, el rebote familiar nunca se materializó. Por el contrario, en los primeros 10 meses de 2023, el crecimiento de la inversión inmobiliaria cayó otro 9.3% interanual, y la cantidad de superficie no vendida aumentó un 18.3 por ciento.
Hoy son cada vez más los desarrolladores inmobiliarios que se tambalean al borde del default, debido a la combinación de ratios pasivos-activos altos y a una escasez de liquidez. Y algunos, en particular Evergrande, el segundo desarrollador más grande de China, ya han caído al vacío. Si bien las autoridades regulatorias chinas insisten en que el default de Evergrande es un episodio individual que tendrá poco impacto en el mercado, no se pueden negar los crecientes riesgos en el sector inmobiliario. En el pasado, China siempre logró salir del paso, pero esta vez bien puede ser diferente.
Sin duda, es poco probable que los defaults entre los desarrolladores inmobiliarios, inclusive desarrolladores muy grandes, causen una crisis financiera sistémica en China. Al final del tercer trimestre de este año, los créditos bancarios en mora en China totalizaban 234.5 billones de yuanes (33 billones de dólares) y los préstamos hipotecarios representaban apenas 39 billones de yuanes (16.6% del total) y el crédito a los desarrolladores inmobiliarios estaba en 13 trillones de yuanes (5.6% del total). Dados los altos estándares para los prestatarios y los importantes requisitos vinculados a los anticipos, la calidad de los préstamos hipotecarios en China es alta.
El problema que hoy enfrentan los bancos no es la perspectiva de una morosidad de gran escala por parte de los prestatarios, sino más bien un creciente deseo entre los prestatarios de cancelar sus préstamos hipotecarios en poco tiempo. Si bien el ratio de préstamos morosos de los bancos chinos actualmente es muy bajo, por debajo del 2%, podría aumentar marcadamente si el gobierno no se ocupa de las finanzas deterioradas de los desarrolladores (y sus empresas de ejecución y planificación).
Más allá de la liquidación y la reestructuración de desarrolladores inmobiliarios fallidos, el gobierno de China puede contener los riesgos financieros poniendo a los desarrolladores inmobiliarios que están en riesgo de insolvencia bajo un mayor control gubernamental, ya sea a través de una tutela o de una nacionalización temporaria. También podría ofrecer liquidez a los desarrolladores solventes que la necesiten y comprar los activos (financieros o físicos) de desarrolladores que estén bajo presión para ofrecer “ventas de liquidación”.
Con una posición fiscal relativamente fuerte y un banco central con espacio de maniobra para adoptar una política monetaria más expansionista, China debería estar en condiciones de facilitar soluciones a los problemas de deuda de la industria inmobiliaria. Es de esperar que el gobierno chino logre salir del paso una vez más.
El autor
Expresidente de la Sociedad China de Economía Mundial y director del Instituto de Economía y Política Mundial de la Academia de Ciencias Sociales China. Además, se desempeñó en el Comité de Política Monetaria del Banco Popular de China de 2004 a 2006.
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